不動産の遺産分割 | 大田区の相続、遺産分割を弁護士に相談

不動産の遺産分割

相続財産に不動産が含まれる場合の遺産分割方法

相続財産に土地や建物などの、現金や預貯金のように簡単には分割できません。
不動産の遺産分割方法は大きくわけると以下の4通りです。
不動産の遺産分割は個々の状況によって、最適な分割方法が異なります。
現状に適した遺産分割方法がわからない方は弁護士にご相談ください。
 

現物分割

現物分割とは、不動産を換価せずそのままの形で分割することをいいます。
相続人の数だけ同程度の不動産が存在する場合には、大きな不公平が生じることなく分割できるでしょう。
また所有する不動産が土地のみである場合は、「分筆」といって土地を分割して登記する方法も考えられます。ただし建物は分筆できません。

現物分割は、不動産以外にも預貯金等の財産が存在し不動産を相続しない相続人も同等の価値の財産を相続できる場合には揉めにくい分割方法です。
一方で以下のようなケースでは現物分割を選択すると後々トラブルが発生するリスクがあります。
 

【不動産を現物分割すると揉める可能性があるケース】

• ・相続人が複数存在しており、唯一の相続財産が不動産である
• ・土地だけでなく建物も付属しており公平な分筆ができない
• ・相続人の一部が相続財産の不動産に居住しており、他の相続人は相続放棄する意思がない

上記のケースは現物分割以外の方法を検討する必要があります。
 

換価分割

不動産を売却して、法定相続分や話し合いで決まった分割割合に応じて売却金額を分割する方法を、「換価分割」といいます。
換価分割は現金で分割できるため、相続人間で不公平が生じにくい分割方法です。

一方で不動産を手放さなければならない点がデメリットです。
当該物件が収益用物件だった場合には、売却することで家賃収入が得られなくなります。
また家族が代々引き継いでいた不動産を売却することを是としない相続人がいる場合には、換価分割の実現は難しくなります。
 

代償分割

代償分割とは、不動産を相続した相続人が、他の相続人に対して法定相続割合に応じて代償金と呼ばれる金銭を支払う遺産分割方法です。具体的な事例で解説します。

この場合、母親の法定相続分は1750万円、娘達が875万円ずつの合計3500万円となります。
しかし母親は2000万円の不動産を相続したため、法定相続分を250万円超過しています。
そこで母親が娘達に代償金125万円ずつを支払うのです。
すると法定相続分通りの相続が実現します。

代償分割のデメリットは、不動産を取得する相続人が預金等の財産を持っていなかった場合、不可能である点です。
上記の事例では、母親が娘達に渡す合計250万円を持ち合わせていなければ代償分割は実現不可能です。
 

共有分割

複数の相続人で同一の不動産を持ち合う方法を共有分割といいます。
共有分割の場合、相続人がそれぞれの相続割合に応じて共有持ち分を取得します。
共有は不動産を売却したり分筆したりする必要がないため不動産の散逸が防げる方法です。
不動産を売却したくないけれど、代償分割が難しい場合や相続人全員の合意が得られない場合に選択する方法です。

とはいえひとつの不動産を複数の相続人で共有していると、その下の世代に相続させる際に更に細かく共有することになりトラブルが懸念されます。
また相続人のうちひとりが手放したくなった場合も、相続人全員の同意を得なければ処分できません。
 

相続財産に不動産が含まれる場合の遺産分割手順

不動産を分割する場合は、現金や預貯金よりも少し手間がかかります。
不動産特有の遺産分割手続きは以下の通りです。
ここでは通常の遺産相続でも必要な相続人や相続財産の特定といった手続きについては割愛してあります。
 

【不動産の遺産分割手順】

（1）不動産を評価する

まずは不動産の価値を評価します。
不動産の価値を評価する方法は、路線価方式が一般的です。
路線価方式とは、国税庁が公表している毎年1月1日時点の土地の評価額です。
該当する不動産に路線価がなければ倍率方式で評価します。
倍率方式とは固定資産税評価額に所定の倍率をかけたものです。
いずれの価格も国税庁のホームページで確認できます。
 

（2）分割割合と方法を話し合いで決める

不動産の評価額がわかったら、相続人全員で分割割合と方法を決定します。
遺産分割の割合は法定相続分で決定するのが一般的です。
遺言書に指定があればその割合、方法に従う必要があります。
遺言書がなく遺産分割協議を行い分割内容の合意が得られたら遺産分割協議書を作成します。
 

（3）登記を行う

不動産の分割方法が決定したらその旨を登記します。
登記が必要となるのは、現物分割、代償分割、共有分割の3つです。
換価分割の場合も登記は行いますが、一般的には不動産の買主が行います。
不動産登記はどなたでも行えますが、正確さと迅速さを重視するならば司法書士に依頼しましょう。
当事務所に不動産の遺産分割をご依頼いただければ、司法書士に依頼する相続登記までをワンストップで対応いたします。