相続財産が不動産しかない！ どうやって分割すればよい？
人が亡くなると、その財産は遺言書があれば遺言書にしたがって分割し、遺言書がなければ相続人全員による話し合いによって分割の割合等を決定します。
しかしその相続財産が不動産しかない場合はどうすればよいのでしょうか。
大田区蒲田にある京浜蒲田法律事務所の弁護士が解説します。
遺産分割の方法は4種類
遺産分割の方法は以下の4種類に分類できます。
相続財産が不動産しかないというケースでは、以下のうち、将来のトラブルを予防するために代償分割や換価分割が向いていると考えます。
・現物分割
現物分割とは、相続財産の形状や性質を変えることなく、相続財産そのものを相続人でわける方法であり、遺産分割の原則的方法です。
相続財産が「現金1000万円、相続人は妻と子どもでそれぞれが2分の1ずつ分割する」という場合、妻と子どもが現金を500万円ずつ受け取ることになります。
不動産の場合は、同じ価値の不動産が相続人の数だけ存在しているのであれば、現物分割も難しくはありません。
しかし実際には、不動産が相続人の人数分揃っているケースは稀です。
また複数の不動産があったとしても、それぞれの時価額が異なるため不公平だと感じる相続人が生じてしまいます。
また、ひとつの不動産を分筆して相続するという手段もありますが、宅地の場合は接道の関係等で問題が生じるおそれがあります。
また地域によっては分筆自体ができないこともあります。
そもそも土地は分筆が可能ですが、建物は分筆ができません。
したがって不動産においては現物分割は現実的とは言えません。
同価値の不動産やその他の財産が相続人の人数分揃っている場合に検討するとよいでしょう。
・代償分割
代償分割とは、不動産等の相続財産をひとりの相続人が相続して、他の相続人に代償金というお金を支払う分割方法です。
たとえば「相続財産が時価額5000万円の不動産で、長男が不動産を相続。それ以外には相続財産はない。
相続人は長男と次男のみ」という場合、長男が次男の法定相続分として2500万円を支払うことを代償分割といいます。
この方法であれば、相続人間の不公平感はありませんし、将来の禍根を残すこともないでしょう。
ただし不動産を相続する相続人に預貯金がない場合には、実現できない方法です。
・換価分割
換価分割とは、相続財産を売却して現金にした上で、相続人間で分割する方法です。
不動産の場合は、売却してその現金を、法定相続分や遺産分割協議で決まった分割割合に従って分割することになります。
他の方法のように、相続人間の不公平感は生じず、特定の相続人への負担もありません。
ただし、相続人全員が不動産の売却に納得している必要があります。
「思い出の実家を売るなんて許さない」といった主張をする相続人がいる場合には、換価分割を選択することは難しくなります。
・共有分割
共有分割とは、相続財産である不動産のすべてや一部を相続人全員が共同で所有するという方法です。
共有分割は、現物分割のように土地を分筆する必要はなく、また建物も共有名義での登記が可能です。
公平な遺産分割が難しい場合に、「ひとまず共有分割しておこう」と共有分割を選択するケースもあります。
ただし、相続人のひとりが「自分の持ち分だけを売りたい」と言い出したり、相続人が亡くなってさらに相続が発生したりすると、トラブルが発生しやすい傾向です。
結局、不動産はどの方法で分割すればよいのか
相続財産に不動産しかない場合に分割する方法は4種類ありますが、いずれの方法もメリット・デメリットがあります。
不動産しかない場合は、すべての相続人が納得する分割は困難ですが、もっとも不公平感が少ないのは換価分割といえます。
不動産を売却することにすべての相続人が同意するのであれば、売却して代金を分割しましょう。
また不動産を相続する相続人による代償分割も、その相続人に資金力があればトラブルが生じにくいです。
基本的には、このいずれかの分割方法を検討し、それが不可能であれば現物分割や共有分割を検討しましょう。
もっとも避けたいのは共有分割です。
共有分割は次世代にトラブルを先送りすることになりかねません。
遺産分割で揉めたら弁護士にご相談を
相続財産が不動産しかない場合、公平な遺産分割が難しくトラブルになりやすい傾向です。
ここで取り上げた遺産分割の方法について相続人同士で話し合っても解決が難しい場合は、弁護士にご相談ください。
遺産分割協議においては、弁護士が介入するだけで解決できるケースも多々あります。
弁護士による交渉でも解決できない場合には、遺産分割調停等の法的な手続きも対応可能です。
当事務所では、遺産分割協議に関する相談を広く受け付けています。
大田区を中心に、品川区や世田谷区などの隣接区、さらには川崎、横浜エリアからさまざまなご相談を頂いております。
不動産を含む相続財産に関するトラブルの解決実績も多数有しておりますので、お気軽にお問い合わせください。