不動産の分割方法が決まらない
不動産の分割方法が決まらないという方のよくあるご相談内容としては、次のようなものがあります。
・私は弟との二人兄弟ですが、弟は独身でずっと実家で生活しています。親が亡くなったので遺産分割をしなければなりませんが、実家には弟が住んでおり、私も実家に戻って生活するという考えがないことから、実家は弟に譲り、金銭で清算をしたいと考えています。
・私の実家は何代にも渡って引き継がれた家ですので、手放すことはしたくありません。妹たちは実家の土地建物はいらないようですが、その代わりに、自分の取り分に相当する金銭を要求してきています。ですがそのようなお金はありません。どうすればいいでしょうか。
遺産分割における４つの分割方法
遺産分割は、文字どおり被相続人の遺産を分けることですが、遺産を分ける方法には、現物分割、代償分割、換価分割、共有分割の４つの方法があります。
現物分割とは、遺産の形状や性質を変えることなく、その状態のままで各相続人に分ける方法です。
例えば、実家の土地と建物は兄、それ以外の土地や田畑は弟が取得したり、一筆の土地を分割して複数の土地にして、それを各相続人が一筆ずつ取得するといった方法です。
遺産分割では、できる限り現物の状態で相続人に受け継がせるのが望ましいという考えがあることから、この現物分割が原則的な分割方法となります。
代償分割とは、一部の相続人が不動産の全てを取得する代わりに、自己の相続分を超える部分について、他の相続人に対して金銭（代償金）を支払うことで清算する方法です。
現物分割が原則的な分割方法であるのに対し、代償分割は、特別の事情がある場合に例外的に認められる方法です。
特別の事情とは、現物分割が不可能である場合、現物分割をするとかえって不動産の価値を著しく損なう場合、一部の相続人による不動産の占有や利用を保護する必要がある場合、代償分割によることについて相続人同士でおおむね争いがない場合を言います。
換価分割とは、遺産である不動産を売却等によって金銭に変えた上で（換価）、その金銭を分配する方法です。
現物分割が困難な状態で、相続人の中で不動産（現物）の取得を希望する者がいない場合や、代償金を支払うための経済的余裕がない場合に、この方法が選択されます。
不動産を換金するため、不動産価値の「評価」について相続人間で争いが生じることは考え難く、メリットの一つと言えます。
共有分割とは、遺産である不動産を相続分に従って共有状態にさせる方法です。
遺産分割成立前の時点で遺産共有状態にあるものを、物権法上の共有状態に確定させるというものです。
共有分割は、現物分割、代償分割、換価分割が困難な状況にある場合や、相続人が共有分割を希望しておりそれが不当であるとは認められない場合に限って認められる方法であり、最後の手段として位置づけられるものです。
不動産の遺産分割については、こちらのページでも解説していますので、ご覧ください。
不動産の遺産分割について弁護士へ依頼するメリット
・一般的に不動産（特に土地）は価値が大きいため、相続人同士で主張が対立しやすいです。
また、４つの分割方法だけでなく、現物分割や代償分割では不動産の評価（不動産がいくらの価値を有してるか）も問題になることが多く、ご本人だけで対応することは困難です。
弁護士であれば、不動産の分割方法や評価の問題について、トータルでお手伝いすることができます。
・金銭と異なり、不動産では、実家の土地や建物のように、その不動産に対する愛着や執着があるが故に、相続人間で感情的な対立が巻き起こることも少なくありません。
弁護士は、ご依頼者の代弁者であると同時に、第三者的な視点も持ち合わせていますので、冷静かつ客観的な見通しの説明等をすることにより、ご依頼者にとってベストな解決となるようサポートいたします。
不動産の遺産分割でお困りの方は、当事務所へご相談ください
不動産については、先に述べた４つの分割方法、不動産の評価（現物分割、代償分割の場合）、遺産分割成立後の相続登記など、検討、対応すべき事項がいくつもあります。
当事務所の弁護士は、不動産を含んだ遺産分割案件をいくつも担当しておりますので、不動産の遺産分割についてお困りの方は、当事務所にご相談ください。