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住宅ローン

離婚と住宅ローン

結婚後、住宅ローンを組んで戸建てやマンションなどのマイホームを購入する夫婦も多いと思います。夫が単独で住宅ローンを組んで単独名義とする場合、共働きの夫婦がそれぞれ住宅ローンを組んで共有名義とする場合、夫が単独で住宅ローンを組みつつ、妻の父親が住宅ローンを連帯保証する場合など、住宅ローンの組み方、連帯保証といった担保の設定の仕方も様々です。
住宅ローンが付いた状態で離婚することになった場合、財産分与として清算の対象になるかどうか検討する必要があります。そのためには、住宅の価値（時価額）と住宅ローンの残額（ローン残高）を把握したうえで、アンダーローンの場合と、オーバーローンの場合とで分けて考える必要があります。

自宅の価値（時価額）の査定方法

基本的に不動産の価値は変動しますので、不動産の購入価格も参考にしつつ、現時点での価値（時価額）を算出することになります。
実務では、複数の不動産仲介業者に査定してもらい、その査定価格の平均値をもって時価額とするといった比較的簡易な方法によることが多いです。不動産の価値について意見の対立が大きい場合、不動産鑑定を行うという方法もありますが、数十万円もの費用がかかると言われているため、実際に鑑定まで行うケースは稀です。

住宅ローン残額の確認方法

前提として、住宅の登記名義人が誰か、住宅ローンの債務者が誰かは、不動産登記簿、住宅ローンに関する金銭消費貸借契約書などで確認することができます。
住宅ローンの残高については、債権者である金融機関が発行する住宅ローンの返済計画表（償還予定表）などで確認することができます。そのような書類がない場合でも、金融機関に申請すれば、再発行や残高証明書の発行をしてもらうことができます。
返済計画表（償還予定表）を見て、別居時や離婚時に近い時期の金額をもって、住宅ローンの残額とします。

アンダーローンの場合

「自宅の時価額＞住宅ローン残額」、つまり自宅の時価額（査定額）が住宅ローン残額よりも高い場合をアンダーローンと言います。
例えば、自宅の査定額が３０００万円であるのに対し、住宅ローンが１０００万円であるという場合です。この場合、単純計算で言うと、２０００万円のプラスということになります。基本的に財産分与はプラスの共有財産を夫婦間で分与する制度ですので、この場合の自宅は、財産分与の対象となります。
この場合の清算の仕方としては、主に以下の方法があります。

①自宅を売却する方法
この場合、離婚成立後に自宅を売りに出し、売却の完了後、売買代金から住宅ローン、登録免許税、仲介手数料等を控除した残金（売却益）を、夫婦間で分与することになります。

ただし、夫婦の一方が独身自体の貯金を支出していた場合や、夫婦の親が購入資金を提供していた場合、分与に当たってこれらの事情を考慮する必要があります。詳しくはこちらをご覧ください。

②自宅の名義を夫婦の一方とする代わりに、代償金を支払うことで清算する方法
この場合、プラスの価値を有する自宅を当事者の一方が取得することになるため、取得した当事者から他方当事者に対して、プラス分の価格の２分の１を代償金として支払う方法、他の財産を他方当事者に譲る（他の財産との調整を図る）方法によることになります。
ただし、代償金としてまとまった金銭を用意することが難しい場合や、自宅の名義人でない当事者が自宅の取得を希望したものの、収入面などで名義変更が難しい場合など、この方法によることが難しい場合は、①の方法を選択せざるを得ないということになります。

オーバーローンの場合

「自宅の時価額＜住宅ローン残額」、つまり住宅ローン残額が自宅の時価額（査定額）よりも高い場合をオーバーローンと言います。
例えば、自宅の査定額が３０００万円であるのに対し、住宅ローンが４０００万円であるという場合です。この場合、単純計算で言うと、１０００万円のマイナスということになります。基本的に財産分与はプラスの共有財産を夫婦間で分与する制度ですので、この場合の自宅は、財産分与の対象にはならず、債務の問題が残ることになります。
この場合の自宅の取扱いについては、主に以下のものがあります。

①自宅を売却する
離婚によって双方とも自宅が不要になる場合、オーバーローンの状態で自宅を売却するという方法があります。この場合、自宅の売却価格全てをもってしても住宅ローンを完済するには足りない状況ですので、完済しきれない住宅ローン部分の返済についても目途を立てる必要があります。
返済の目途が立たない場合、すぐに売却することはせずに、月々の返済を行いながら売却のタイミングを見直すという可能性もあります。

②住宅ローンの債務者が住み続ける
夫が住宅ローンを組み、単独名義となっている状態で夫が住み続ける場合、登記名義人、住宅ローンの債務者、自宅に住み続ける者にズレはないため、月々の住宅ローンが滞りなく支払われている限り、金融機関との関係では特段問題ありません。
自宅はオーバーローンのため財産分与の対象にはなりませんので、自宅以外にプラスの財産がある場合、債務である住宅ローンの残額との兼ね合いで、その自宅以外のプラスの財産が財産分与の対象になるかを検討することになります。

なお、妻やその親が住宅ローンの連帯債務者や連帯保証人となっている場合、離婚後に夫が住宅ローンの支払いをしなくなったときに、債権者から請求されるというリスクがあります。これを避けるためには、債権者である金融機関の承諾を得る必要がありますが、容易ではありません。事情を説明するのは当然として、ローン債務者（夫）側に別の保証人を立ててもらう方向で調整するなどして、債権者の承諾が得られやすい状況にする必要があります。

③住宅ローンの債務者でない当事者が住み続ける
夫が住宅ローンを組み、単独名義となっている場合において、離婚後は妻と子どもが自宅に住み続けるといった状況です。
この場合は、さらに以下の２つのケースに分けられます。

（１）自宅の名義や住宅ローン債務者を変更する場合
離婚を機に、自宅の名義や住宅ローン債務者が夫だったのを妻に変更するという場合です。
この場合、債務者が変わることになりますので、債権者である金融機関の承諾を得る必要がありますが、容易ではありません。契約当事者の変更について債権者の承諾を得るためには、妻の収入が安定していること、収入額が月々の住宅ローンを返済するに足りる程度のものであること、妻の親が連帯保証できる等の人的担保があることといった事情が必要になると考えられます。

（２）自宅の名義や住宅ローン債務者を変更しない場合
経済的な事情で夫名義から妻名義に変更することが難しい場合、名義は夫にしたまま、妻や子供が自宅に住み続けるという状況もあり得ます。

この場合において、住宅ローンは引き続き夫が支払うこととしたとき、離婚後、夫は自宅に住まないため、支払いのモチベーションが下がるなどして、住宅ローンの支払いがされなくなるという可能性があります。その場合に備えて、最低限、離婚後も住宅ローンの負担者は夫であることなどを書面で確認しておいた方がいいでしょう。

これに対し、住宅ローンは妻が支払うこととしたとき、離婚後に住宅ローンを滞りなく支払っている限り、金融機関から請求等がされる可能性は高くないと思われます。
ただし、一般的に、自宅の名義人・住宅ローンの債務者本人が当該自宅に住むことを前提として住宅ローンが組まれます。そのため、万が一、名義人である夫本人が自宅に住んでいないことが発覚した場合、金融機関から一括返済を求められる可能性があります。